نحوه محاسبه و دريافت عوارض صدور پروانه ساختماني نظارت فني و عوارض استفاده موقت در شهر تهران

مقدمه:
به استناد بند شانزدهم (16) ماده هشتادم (80) قانون تشكيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي كشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 و اصلاحات بعدي آن و تبصره يكم (1) ذيل ماده پنجاهم (50) قانون ماليات بر ارزش افزوده مصوب 1387/2/17 و در اجراي مصوبه «الزام شهرداري تهران به ارائه لايحه نحوه محاسبه و دريافت عوارض صدور پروانه ساختماني مبتني بر مرغوبيت مكاني املاك در شهر تهران» ابلاغي به شماره 160/2613/30084 مورخ 1398/10/25 و همچنين با عنايت به بند (11-2) بخش سوم از مفاد راهبردهاي طرح جامع شهر تهران، شهرداري تهران مكلف است در خصوص مواد دوم تا دهم اين مصوبه از ابتداي سال 1399 و درخصوص ماده يكم (1) پس از تصويب دفترچه قيمت منطقه‌اي املاك نسبت به اخذ عوارض ساختماني به شرح مواد ذيل اقدام نمايد:

ماده سوم (3):
تراكم پايه مالي: در كل شهر تهران (اعم از بافت فرسوده و غيرفرسوده) معادل صد و بيست درصد (120%) عرصه ملك مي‌باشد.

تبصره يكم (1):
براي ساختمان‌هاي صرفاً مسكوني (بدون هرگونه سطوح اعياني غير مسكوني) واقع در كليه پهنه‌هاي مسكوني (r) در جنوب محور خيابان انقلاب با لحاظ تراكم 180%، عوارض مازاد تراكم مطابق جدول شماره يك (1) محاسبه و اخذ ­شود.

تبصره دوم (2):
در مواردي كه بر اساس طرح‌هاي توسعه شهري تراكم ساختماني مجاز ملك كمتر از 120% باشد، تراكم پايه مالي معادل تراكم ساختماني ملاك عمل در نظر گرفته شود.

تبصره سوم (3):
اراضي و املاك واقع درحريم شهر و كاربري فضاي سبز تثبيت شده در محدوده شهر تهران، فاقد تراكم پايه مالي مي‌باشند.

ماده چهارم (4):
نحوه محاسبه عوارض صدور پروانه جهت انواع ساختمان‌هاي مسكوني، تجاري، اداري، صنعتي و خدماتي از ابتداي سال 1399، به شرح زير مي‌­باشد:

الف- عوارض زيربناي مسكوني: عوارض زيربناي مسكوني به ازاي هر متر مربع بناي ناخالص زيربنا از فرمول زير محاسبه و اخذ گردد:

ملاك عمل (p_(r): p_(rدفترچه ارزش معاملاتي املاك (مصوب سال 1397) با احتساب عرض گذر × ضريب اعلامي هيأت وزيران × ضريب تعديل كاربري مسكوني

تبصره يكم (1):
باستناد مفاد ماده شانزدهم (16) قانون "ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن"، مصوب سال 1387، دريافت عوارض زيربناي مسكوني موضوع اين بند، شامل اراضي و املاك واقع در بافت فرسوده نمي­‌گردند.

ب - عوارض زيربناي خدماتي: براي يك متر مربع از كل زيربناي ناخالص مراكز خدماتي (آموزش عالي، بهداشتي و درماني، مراكز اجتماعي، مراكز فرهنگي- مذهبي، پست‌هاي امداد و تأسيسات و تجهيزات شهري، جايگاه‌هاي سوخت‌رساني و مراكز آموزشي و اماكن ورزشي و تفريحي) مطابق فرمول زير محاسبه و اخذ خواهد شد.

تبصره يكم (1):
باستناد مفاد ماده شانزدهم قانون "ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن"، مصوب سال 1387، مراكز خدماتي واقع در بافت فرسوده، مشمول عوارض موضوع اين بند نمي‌­گردند.

تبصره دوم (2):
ضمن تأكيد بر الزام شهرداري تهران بر ارائه لايحه فرآيند صدور پروانه مرمت و بهره برداري از بناهاي تاريخي- فرهنگي، ظرف مدت 3 ماه از تاريخ ابلاغ اين مصوبه، عوارض زيربناي احداث بناي مازاد بر بناي موجود املاك تاريخي- فرهنگي ثبت شده يا املاك واجد ارزش‌هاي تاريخي- فرهنگي موضوع قانون "حمايت از مرمت و احياي بافت‌هاي تاريخي- فرهنگي" به عنوان خدمات پشتيبان بناي موجود طبق فرمول زير محاسبه و اخذ گردد:

ج - عوارض زيربناي فضاي پاركينگ و مشاعات مربوطه در مجتمع هاي تجاري و اداري:
در خصوص فضاي پاركينگ اختصاصي در كليه مجتمع‌هاي تجاري، اداري، عوارض زيربناي يك مترمربع فضاي ناخالص پاركينگ و مشاعات مربوطه مطابق فرمول زير محاسبه و اخذ خواهد شد.

د- عوارض زيربناي پاركينگ طبقاتي:
با عنايت به نقش مهم و تاثير گذار پاركينگ و توقفگاه‌هاي وسايل نقليه در بهبود و توسعه وضعيت حمل و نقل و ترافيك در شهر تهران و مفاد بند 1-12 ضوابط و مقررات طرح تفصيلي شهر تهران و قسمت 12 از بند 6 ذيل تبصره هفتم بودجه سال 1398 شهرداري تهران و بندهاي 1 صورتجلسه 436 و 502 كميسيون ماده پنج و لزوم جلب مشاركت مردمي در ساخت پاركينگ‌هاي طبقاتي و حل معضل پاركينگ‌هاي حاشيه‌اي در شهر، شهرداري تهران موظف است از هر مترمربع سطح ناخالص پاركينگ‌هاي مازاد بر پاركينگ‌هاي مورد نياز سطوح تجاري، اداري و امثال آن در پاركينگ‌هاي طبقاتي و مكانيزه عمومي و نيز پاركينگ‌هاي اختصاصي قابل واگذاري، عوارض زيربنا را مطابق فرمول زير محاسبه و اخذ نمايد.

هـ- عوارض پذيره بر اساس دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذيره مطابق پيوست يك (1) اين مصوبه محاسبه و اخذ گردد.()

تبصره يكم (1):
به استناد اصلاح ماده دوازدهم (12) آيين‌نامه اجرايي قانون توسعه صنعت ايرانگردي و جهانگردي مصوب سال 1383، عوارض پذيره تاسيسات گردشگري و هتل‌ها براساس تعرفه صنعتي محاسبه مي‌گردد.

تبصره دوم (2):
در كليه زيرپهنه‌هاي s وm و r در ساختمان‌هايي كه در چهارچوب بند يكم (1) صورتجلسه 436 كميسيون ماده پنج اقدام به احداث پاركينگ طبقاتي مي‌‎نمايند، عوارض پذيره سطوح تجاري– اداري– رستوران، معادل پنجاه درصد (50%) عوارض موضوع اين بند محاسبه و دريافت گردد.

و - عوارض افزايش ارزش قانوني ناشي از طرح‌هاي توسعه شهري: مطابق با ماده يكم مصوبه «عوارض افزايش ارزش قانوني ناشي از طرح‌هاي توسعه شهري و ساخت پاركينگ محله‌اي»- ابلاغي به شماره 160/2530/33637 مورخ 97/11/15 مي‌باشد.

تبصره يكم (1):
عوارض بندهاي "الف و ب" ماده اول مصوبه ياد شده (عوارض o وo1) براي املاكي كه در طرح تفصيلي قديم، داراي كاربري مسكوني و در زمان صدور پروانه نيز علي رغم وقوع در يكي از پهنه‌هاي m و s (كه باستناد مفاد تبصره ذيل بند 9-3 ضوابط و مقررات طرح تفصيلي شهر تهران مجاز به احداث بناي مسكوني در حد حقوق مكتسبه مي‌باشند) در خواست بناي صرفاً مسكوني دارند، محاسبه نمي‌گردد.

تبصره دوم (2):
اخذ عوارض افزايش ارزش قانوني ناشي از طرح‌هاي توسعه شهري (عوارض o1,o , o2) از پاركينگ‌هاي طبقاتي و مكانيزه ممنوع مي‌باشد.

ز- عوارض مازاد بر تراكم پايه مالي: مطابق با ماده دوم مصوبه «عوارض افزايش ارزش قانوني ناشي از طرح‌هاي توسعه شهري و ساخت پاركينگ محله‌اي» ابلاغي به شماره 160/2530/33637 مورخ 97/11/15 محاسبه و اخذ گردد. جدول شماره 3 مصوبه فوق‌الذكر مطابق جدول شماره يك (1) به شرح ذيل اصلاح و جايگزين مي‌گردد:
θ = تراكم پايه مالي

جدول شماره 1: توزيع پلكاني تراكم مازاد و ضريب ارزش تراكم مازاد بر تراكم پايه مالي

رديف	توزيع پلكاني تراكم مازاد		ضريب ارزش تراكم مازاد بر تراكم پايه مالي
1	θ + 60%	1
2	θ + 120%	1.5
3	θ + 180%	2
...	…	…
*: عوارض موضوع اين بند براي ساختمان‌هاي صرفاً مسكوني (بدون هرگونه سطوح اعياني غير مسكوني) واقع در كليه پهنه‌هاي مسكوني (r) در جنوب محور خيابان انقلاب عوارض رديف اول تعلق نمي گيرد و از رديف دوم جدول به بعد محاسبه و اخذ مي­‌گردد.

تبصره يكم (1):
اخذ عوارض مازاد بر تراكم پايه مالي از پاركينگ‌هاي طبقاتي و مكانيزه ممنوع مي‌باشد.

تبصره سوم (3):
براي كليه تعاوني‌هاي مسكن مورد تائيد وزارت تعاون، كار و رفاه و امور اجتماعي، معادل 80% ماخذ يادشده محاسبه و اخذ گردد.

ح-عوارض نوع استفاده از اعياني ساختمان: مطابق با ماده سوم مصوبه «عوارض افزايش ارزش قانوني ناشي از طرح‌هاي توسعه شهري و ساخت پاركينگ محله‌اي»، ابلاغي به شماره 160/2530/33637 مورخ 97/11/15 مي‌باشد.

تبصره يكم (1):
در بندهاي 2 و 3 ذيل ماده ششم مصوبه فوق الذكر، عبارت "عوارض پذيره" به عبارت "عوارض نوع استفاده از اعياني ساختمان" اصلاح مي‎گردد.

تبصره دوم (2):
بند 3 ذيل قسمت "الف" ماده سوم مصوبه فوق الذكر، مطابق جدول شماره 2 پيوست (جدول ضريب ارزش هر مترمربع تجاري) اين مصوبه اصلاح مي‌گردد. ()

تبصره سوم (3):
مطابق با اصلاح ماده 12 آيين‌نامه اجرايي قانون توسعه صنعت ايرانگردي و جهانگردي مصوب سال 1383، عوارض نوع استفاده از اعياني ساختمان تاسيسات گردشگري و هتل‌ها براساس تعرفه صنعتي محاسبه مي­‌گردد.

تبصره چهارم (4):
در كليه زيرپهنه‌هاي , r s وm در ساختمان‌هايي كه در چهارچوب بند 1 صورتجلسه 436 كميسيون ماده پنج اقدام به احداث پاركينگ طبقاتي مي‌نمايند، عوارض نوع استفاده از اعياني ساختمان براي سطوح تجاري – اداري – رستوران، معادل 50% (پنجاه درصد) موضوع اين بند محاسبه و دريافت گردد.

تبصره پنجم (5):
اخذ عوارض نوع استفاده از اعياني از پاركينگ‌هاي طبقاتي و مكانيزه ممنوع مي‌باشد.

ط- عوارض پيش آمدگي در گذر: به ازاي هر مترمربع مساحت آن مطابق زير محاسبه مي‌گردد:

تبصره يكم (1):
پيش آمدگي سقف آخرين طبقه بنا (باران گير) مشمول عوارض پيش آمدگي نمي‌گردد.

تبصره دوم (2):
اخذ عوارض پيش‌آمدگي از پاركينگ‌هاي طبقاتي و مكانيزه ممنوع مي‌باشد.

ي- عوارض تفكيك: محاسبه عوارض تفكيك جهت اراضي و املاك تفكيكي (داراي سند عرصه شش دانگ يا صورت‌مجلس تفكيكي قبل از تصويب قانون اصلاح قانون ماده 101 قانون شهرداري (مورخ 90/01/28) به شرح ذيل محاسبه و اخذ گردد.

1- عوارض تفكيك اراضي و املاك واقع در پهنه r/s/m = p(r/s/m) × مساحت عرصه تفكيكي (طبق سند تفكيكي يا صورتمجلس تفكيكي)

2- عوارض تفكيك اراضي و املاك واقع در پهنه g=p(s) × ×مساحت عرصه تفكيكي (طبق سند تفكيكي يا صورتمجلس تفكيكي)

تبصره :
در راستاي اجراي تبصره 4 قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداري‌ها به شهرداري تهران اجازه داده مي‌شود در مواردي كه امكان تأمين انواع سرانه و گذرها از زمين مورد تفكيك و افراز ميسر نباشد، قيمت زمين به نرخ كارشناسي روز اخذ گردد.

ك- عوارض ديواركشي: چنانچه بر اساس ضوابط ملاك عمل و اسناد طرح‌هاي توسعه شهري اجازه ديوار كشي داده شود، با توجه به ارزش افزوده ي حاصله، عوارض ديواركشي اساسي به شرح ذيل محاسبه و اخذ گردد:

تبصره:
درصورت صدور مجوز جهت احداث بنا، مشمول عوارض ديواركشي نمي‌­گردد.

ل- عوارض مجوز افزايش مهلت شروع و اتمام عمليات ساختماني: براساس بند 2 ماده دوم مصوبه عوارض مجوز افزايش مهلت شروع و اتمام عمليات ساختماني ابلاغي به شماره 160/2531/33579 مورخ 97/11/15 محاسبه مي‌گردد.

م- عوارض هزينه ساخت پاركينگ محله­‌اي: به دلايل فني عدم امكان تأمين پاركينگ مندرج در ماده چهارم مصوبه «عوارض افزايش ارزش قانوني ناشي از طرح‌هاي توسعه شهري و ساخت پاركينگ محله‌اي، ابلاغي به شماره 160/2530/33637 مورخ 97/11/15 دو بند به شرح زيربه ماده مذكور اضافه مي‌گردد:

6- املاكي كه به علت كوچك بودن دهانه ورودي ملك نسبت به حداقل‌هاي مندرج در مبحث چهارم مقررات ملي ساختمان، امكان تامين پاركينگ ندارند.

7- مواردي كه با تأييد كميسيون ماده 5 يا شوراي عالي شهرسازي و معماري، (ازجمله محدوده‌هاي تاريخي و مركزي شهر، پهنه‌هاي ارزشمند سبز، محدوده هاي داراي طرح موضعي) نيازي به تأمين پاركينگ در محل نيست.

تبصره:
عوارض مربوط به بند "م" مي‌بايست در حساب جداگانه واريز و صرفاً براي احداث پاركينگ محله‌اي مصرف گردد.

ن- عوارض صدور پروانه املاك واقع در حريم: ارزش معاملاتي هر مترمربع از املاك واقع در حريم برابر هفتاد درصد (70%) نزديكترين بلوك دارايي و ساير عوارض متعلقه آن‌ها بر اساس فرمول‌ها و ضوابط جاري در محدوده ي شهر (بلوك دارايي لحاظ شده جهت ارزش معاملاتي) محاسبه و اخذ گردد.

ماده پنجم (5):
عوارض صدور پروانه پرونده‌هايي كه بر اساس نقشه‎‌هاي ارائه شده، رده كم انرژي (ec+) و (ec++) را برآورده مي‌سازد و تأييدات لازم از مراجع مربوطه را در اين ارتباط دريافت نموده وفق آخرين ويرايش مبحث 19 مقررات ملي ساختمان، به مأخذ حداقل 90% عوارض ماده سوم اين مصوبه محاسبه و اخذ گردد.

تبصره:
شهرداري تهران موظف است ظرف مدت 3 ماه طي دستورالعملي، ترتيب چگونگي دريافت گواهي صرفه جويي در مصرف انرژي و نحوه ي محاسبه و پرداخت عوارض مربوطه را تدوين و ابلاغ نمايد.

ماده ششم (6):
نحوه محاسبه عوارض نظارت فني جهت انواع ساختمان‌هاي مسكوني، تجاري، اداري، صنعتي و خدماتي به شرح ذيل مي‌­باشد:

الف- عوارض مجوز افزايش مهلت شروع و اتمام عمليات ساختماني: براساس بند 2 ماده دوم مصوبه عوارض مجوز افزايش مهلت شروع و اتمام عمليات ساختماني شوراي اسلامي شهر تهران ابلاغي به شماره 160/2531/33579 مورخ 97/11/15 محاسبه مي‌گردد.

ب-عوارض حق مشرفيت:
نحوه محاسبه عوارض حق مشرفيت:

* در صورتيكه از تراكم ملك قبل از اصلاحي استفاده نشده باشد حق مشرفيت به شرح زير محاسبه مي‌گردد:

ج-ساير عوارض متعلقه نظارت فني معادل فرمول ذيل محاسبه و اخذ گردد:
يك برابر عوارض صدور پروانه+ (ارزش معاملاتي ساختمان × بيشينه ضرايب مندرج در تبصره هاي 2 و 3 و 4 ذيل ماده صد قانون شهرداري ها)

تبصره يكم (1):
اعمال عوارض فوق الذكر، صرفاً منوط به ارايه و تصويب لايحه موضوع تبصره ذيل ماده سوم مصوبه "تعيين مأموريت‌ها، حدود اختيارات و مسئوليت‌هاي شوراهاي معماري مناطق" به شماره ابلاغي 160/2602/27563 مورخ 98/10/2 و اجرايي شدن آن مي‌باشد.

تبصره دوم (2):
درصورت عدم پرداخت عوارض بندهاي" الف" و "ب" ذيل ماده يكم مصوبه «عوارض افزايش ارزش قانوني ناشي از طرح‌هاي توسعه شهري و ساخت پاركينگ محله‌اي» در زمان صدورپروانه‌هاي بعد از 1394/1/1، عوارض يادشده صرفاً يك بار و به ماخذ يك (1) برابر عوارض صدور پروانه محاسبه و اخذ گردد.

د- عوارض هزينه ساخت پاركينگ محله‌اي: موضوع ماده چهارم مصوبه «عوارض افزايش ارزش قانوني ناشي از طرح‌هاي توسعه شهري و ساخت پاركينگ محله‌اي» معادل يك و دو دهم (1/2) برابر ضرايب يادشده در جدول شماره 5 ذيل ماده مذكور محاسبه و دريافت شود.

هـ- عوارض متعلقه ساختمان‌هاي مسكوني احداثي قبل از 66/01/01:
درمورد آن تعداد از واحدهاي مسكوني احداث شده در كاربري مربوطه به نحوي كه داراي تخلفات ساختماني زائد بر تراكم مجاز مندرج در طرح‌هاي مصوب جامع و تفصيلي و هادي بوده و مربوط به قبل از تاريخ 66/01/01 مي‌باشند، چنانچه ميزان تخلف در هر واحد مسكوني حداكثر 50 مترمربع مازاد بر تراكم باشد. عوارض متعلقه مربوطه به مأخذ عوارض صدور پروانه محاسبه و اخذ گردد.

ماده هفتم (7):
عوارض صدور پروانه نوسازي ساختمان‌هايي كه از تاريخ ابلاغ اين مصوبه، در اثر بلاياي طبيعي و حوادث غير عمدي از قبيل سيل، زلزله و امثالهم يا آتش سوزي تخريب مي‌گردند، در صورت تأييد مراجع ذي صلاح، عوارض متعلقه جهت اخذ پروانه صرفاً به ميزان حقوق مكتسبه قبلي، معادل پنجاه درصد (50 %) مأخذ ماده سوم اين مصوبه محاسبه و اخذ خواهد شد.
بديهي است عوارض مابه التفاوت تراكم ساختماني بر اساس طرح‌هاي توسعه شهري و حقوق مكتسبه ياد شده معادل ماده سوم اين مصوبه محاسبه و اخذ مي‌شود.

تبصره يكم (1):
بديهي است پرداخت عوارض تحت عنوان استفاده موقت به منزله تائيد ضوابط قانوني احداث ساختمان مجاز و ساير وجوه حقوقي و فني آن نيست و اين مجوزها هيچ گونه حقوق پايدار و معنوي مثل سرقفلي، حق پيشه و ... به استثناي مجوز فعاليت تعيين شده در مدت زمان تعيين شده در ساختمان ايجاد نمي­‌كند؛ هم چنين صدور مجوز از سوي مراجع ديگر دال بر موافقت اصولي براي فعاليت كسبي، نافي رعايت مفاد اين ماده و عدم پرداخت حقوق شهرداري نخواهد بود. بديهي است رعايت بند 20 ماده 55 قانون شهرداري الزامي است.

تبصره دوم (2):
به جهت عدم ايجاد حقوق مكتسبه در دوره استفاده موقت لزومي به تأمين پاركينگ نمي‌­باشد.

ماده نهم (9):
در راستاي اجراي مصوبه «ضوابط تشويقي احداث تراس سبز بر بام طبقات همكف در كليه زيرپهنه‌هاي s و m كه سطح اشغال طبقات همكف در آن ها بيشتر از ساير طبقات مي‌باشد.» ابلاغي به شماره 160/2304/3601 مورخ 96/2/20 و به جهت تشويق و افزايش انگيزه ايجاد تراس سبز، در صورت اختصاص حداقل 50% مساحت تراس ايجاد شده (فاقد هرگونه سقف اساسي و غير اساسي) بر بام ناشي از اختلاف سطح اشغال طبقات در زير پهنه هاي (m111,m112) و (m113) و ( s12) و( s21) به فضاي سبز، شهرداري تهران مي تواند نسبت به صدور مجوز جهت بهره برداري موقت به منظور استقرار سازه موقت (با استفاده از مصالح سبك و غير بنايي) مشروط به اخذ رضايت ساير مالكين مشاعي و عدم مشرفيت جهت املاك همجوار، ايجاد و حفظ فضاي سبز (پس از تاييد سازمان بوستان‌ها و فضاي سبز شهر تهران) با اخذ عوارض مطابق فرمول زير به صورت ساليانه اقدام نمايد:

s = مساحت كل تراس منهاي مساحت فضاي سبز ايجاد شده در همان تراس
بديهي است در صورت بهره برداري موقت از فضاهاي ياد شده به صورت تجاري عوارض به صورت زير محاسبه و اخذ خواهد شد.

s = مساحت كل تراس منهاي مساحت فضاي سبز ايجاد شده در همان تراس

تبصره:
دستورالعمل كاربردهاي مجاز به استقرار و نحوه اجراي تراس سبز و سازه‌هاي موقت به تفكيك زير پهنه‌هاي مشمول، ظرف مدت 3 ماه توسط شهرداري تهران تهيه و ابلاغ گردد.

ماده دهم (10):
مصوبات قبلي شوراي اسلامي شهر تهران به شرح زير پس ازلازم الاجرا شدن اين مصوبه، لغو مي‌گردند:
مصوبه اصلاحيه عوارض پيش آمدگي مشرف به معابر عمومي مصوب چهل و سومين جلسه شوراي اسلامي شهر تهران ابلاغي به شماره 160/441/16595 مورخ 82/11/8
مصوبه «اصلاحيه عوارض صدور پروانه و تفكيك اراضي» ابلاغي به شماره 160/440/16594 مورخ 82/11/8
اصلاحيه مجوز اخذ عوارض حق مشرفيت در شهر تهران ابلاغي به شماره 160/463/16902 مورخ 82/11/14
مصوبه تشويق مالي مالكين و سرمايه گذاران در تجميع و نوسازي پلاك‌ها و واحدهاي واقع در بافت‌هاي فرسوده ابلاغي به شماره 160/1330/13342 مورخ 88/9/12
بديهي است ساير مصوبات شوراي اسلامي شهر تهران درخصوص چگونگي اخذ عوارض كه در اين مصوبه به آن‌ها اشاره‌اي نشده كماكان به قوت خود باقي است.