دستورالعمل طراحي محدوده حجمي ساختمان‌هاي پهنه سكونت بر اساس پاكت حجمي

مقدمه:
به منظور ارتقاء سيما و منظر شهري و اعتلاي كيفي معماري و شهرسازي تهران و ايجاد زمينه مساعد براي طراحي خلاقانه معماري در راستاي بهبود كيفيت فضاهاي زندگي اعم از بيرون و درون واحد مسكوني و تأمين آسايش اقليمي متناسب با خرداقليم‌هاي متنوع كلانشهر تهران و به استناد ماده واحده مصوبه «الزام شهرداري تهران به ارائه لايحه دستورالعمل طراحي محدوده حجمي ساختمان‌هاي پهنه سكونت بر اساس پاكت حجمي» ابلاغي به شماره 160/2628/33227 مورخ 1398/11/23 شوراي اسلامي شهر تهران، اين دستورالعمل شامل پيشنهادهاي مربوط به استفاده از ظرفيت‌هاي موجود در طرح جامع و تفصيلي ملاك عمل با هدف توسعه امكانات طراحانه در زمينه پاكت حجمي ابنيه واقع در پهنه سكونتي (r) به شرح ذيل تصويب مي‌گردد.

ماده يكم (1):
اصطلاحات به كار رفته در اين دستورالعمل عبارتست از:

1.1. پاكت حجمي بنا: محدوده حجمي ساختمان يا به عبارتي حجم ساده شده‌اي است كه كل بنا بر اساس ضوابط مصوب در آن محاط مي‌‌گردد. قاعده اين پاكت، محدوده مجاز محل استقرار بنا و ارتفاع آن، تعداد طبقات مجاز بنا مي‌باشد. محتويات اين پاكت صرفاً تراكم مجاز قطعه است، هرچند مقدار تراكم از گنجايش پاكت حجمي كمتر باشد.

1.2. پيش‌آمدگي: قسمتي از ساختمان كه در مجاورت گذر يا معبر قرار دارد و نسبت به برِ نهايي قطعه زمين (پلاك) بعد از رعايت بر اصلاحي داراي بيرون‌زدگي است.

1.3. توده: شكل و تركيب كلي يك ساختمان كه نشانگر ابعاد، حجم و فرم ساختمان است.

1.4. توده‌گذاري: تركيبي از ارتفاع و حجم يك ساختمان يا گروهي از ساختمان‌ها در يك قطعه زمين يا يك گستره شهري است.

1.5. حياط بيروني: فضاي باز و بيرون سطح زيربنا است كه قسمت اعظم نورگيري ساختمان در داخل ملك از آن تأمين مي‌شود. نسبت سطح حياط و سطح زيربناي همكف در مقررات طرح‌هاي توسعه شهري تعيين مي‌شود.

1.6. حياط پشتي: فضاي باز واقع در طرف غير مجاور گذر كه ساختمان ميان آن و گذر حائل است.

1.7. حياط جلويي: فضاي باز حائل ميان ساختمان و گذر كه جزو حدود ملكي زمين محسوب مي‌شود ولي حصار و ديوار صلب، موجب جدا شدن آن از گذر نمي‌شود.

1.8. خط آسمان: محل تلاقي بصري بين حد نهايي ساختمان (بام) و آسمان.

1.9. خط ساختمان: خط فرضي به ارتفاع مشخص از بر زمين و به موازات خيابان دسترسي كه تعيين‌كننده محدوديت ساخت و ساز براي تمام يا بخشي از طبقات يك بنا يا ساختمان است.

1.10. سطح اشغال ساختمان: نسبتي از سطح پلاك كه احداث بنا فقط در داخل آن مجاز بوده و تصوير خارجي‌ترين حد كليه طبقات يا هر نوع پيش‌آمدگي بر روي قطعه زمين در آن قرار گيرد.

1.11. ضريب اشغال: نسبت سطح احداث‌شده در طبقه همكف به كل مساحت زمين.

1.12. عقب‌نشيني: بخشي از ساختمان كه عقب‌تر از خط اصلي بنا، ساخته مي‌شود.

1.13. فضاي نيمه‌باز: به فضايي اطلاق مي‌شود كه امكان دسترسي از داخل ساختمان داشته و در عين حال در ارتباط با هواي آزاد قرار دارد به گونه‌اي كه حداقل يك وجه آن باز است.

1.14. محل استقرار بنا: آن قسمت از محدوده قطعه زمين (پلاك) كه بر اساس ضوابط و مقررات ملاك عمل، احداث ساختمان در آن مجاز است.

1.15. نماهاي شهري: سطوح نمايان ساختمان‌هاي شهري (اعم از نماهاي اصلي يا نماهاي جانبي) كه از داخل معابر عمومي قابل مشاهده است.

ماده دوم (2):
اين مصوبه به عنوان گام مقدماتي در راستاي طراحي محدوده حجمي ساختمان، اصلاح مناسبات توده و فضا، منظر شهري و معماري، طراحي شهري و شهرسازي بر اساس پاكت حجمي شامل پلاك‌هاي واقع در پهنه سكونت (r) در چارچوب بند 2-3-6 طرح راهبردي-ساختاري توسعه و عمران شهر تهران 1386 (طرح جامع) مصوب مي‌شود.

تبصره يكم:
كليه پلاك‌هاي واقع در پهنه سكونت (r) مشروط به استفاده از اين دستورالعمل، مشمول تبصره ذيل بند 2-8 ضوابط و مقررات طرح تفصيلي يكپارچه شهر تهران و 3-6-8 طرح جامع شهر تهران نمي‌گردند.

تبصره دوم:
با هدف فراهم‌سازي امكان بهره‌برداري ساختمان‌هاي موضوع اين مصوبه از مفاد بند 3-8 طرح تفصيلي شهر تهران (فصل دوم – بخش هشتم: سطح اشغال و مكان استقرار بنا)، شهرداري تهران مكلف است دستورالعمل مرتبط در خصوص چگونگي اجراي بند 6 صورتجلسه 614 كميسيون ماده 5 مورخ 99/10/08 را بازنگري نموده و با لحاظ مفاد اين مصوبه، دستورالعمل جامع محدوده حجمي ساختمان را به تصويب كميسيون ماده 5 برساند.

تبصره سوم:
رعايت حقوق مجاورين و حفظ حريم مشرفيت در راستاي استفاده از ضوابط مندرج در اين مصوبه الزامي مي‌باشد.

ماده سوم (3):
ضوابط پاكت حجمي به شرح ذيل تعيين مي‌گردد:

1. استقرار ساختمان حداكثر در (70) درصد مساحت قطعه طبق سند در بخش شمالي پلاك مجاز است مشروط بر آن كه ضمن رعايت حقوق همسايگي بر اساس ضوابط ملاك عمل، حداقل (40) درصد مساحت قطعه پس از اصلاحي به فضاي باز اختصاص يابد. املاك برخوردار از ضوابط پاكت حجمي نمي‌توانند از ضابطه (60% + 2 متر) پيشروي استفاده نمايند.

2. فضاي باز قطعه به صورت حياط‌هاي پشتي و جلويي قابل طراحي است كه مجموع آن‌ها (40) درصد مندرج در بند (1) را تأمين مي‌كند و نورگيري از آن‌ها تابع ضوابط ملاك عمل موجود است.

3. به استثناي موارد خاص كه مشمول ضوابط ويژه مي‌شوند، در پهنه و زير پهنه موضوع و تابع اين ضوابط، ساختمان بايد با رعايت درز انقطاع به بر ملك مجاور بچسبد.

4. حداكثر تراكم مجاز ساختماني وفق پهنه‌بندي قطعه، در پاكت حجمي حاصل از ترفيع محدوده مجاز سطح اشغال به تعداد طبقات مجاز، محاط مي‌شود، مشروط بر آنكه مقدار كمّي سطح اشغال طبقه همكف و اول طبق بند (5)، مغاير با باز بودن (40) درصد مساحت قطعه نباشد.

5. صرفاً بخشي از قطعه به عنوان فضاي باز مشمول (40) درصد مندرج در اين مصوبه محاسبه مي‌گردد كه خارج از حجم يا محيط پيراموني بنا و مجاور حياط‌هاي جلويي و پشتي بوده، در ضمن فاقد سقف باشد يا كف آن با اولين سقف فوقاني‌اش بيش از دو طبقه (حداقل 6 متر) فاصله داشته باشد. در اين حالت نورگير با حداقل ابعاد و مساحت مورد نياز مطابق ضوابط ملاك عمل قابل طراحي است و بخشي از فضاي باز مندرج در اين مصوبه نمي‌باشد، مگر آنكه وفق بند (13) مشرف به فضاي سبز عمومي باشد.

6. فضاهاي نيمه‌باز واقع در پوسته بيروني بنا كه دست كم از يك طرف مجاور فضاي باز و در محدوده ملكي قطعه هستند، چنانچه ارتفاع بيش از دو طبقه (حداقل 6 متر) داشته باشند و توسط تأسيسات مكانيكي اشغال نگردند و از تمام طبقات مشرف به آن‌ها (واقع در پاكت حجمي) دسترسي ترجيحاً مشاع يا ديد مستقيم داشته باشند، در محاسبه تراكم كلي بنا و سطح اشغال طبقات مربوطه لحاظ نمي‌شوند.

تبصره: رعايت حقوق مجاورين و حفظ حريم مشرفيت در راستاي استفاده از ضوابط مندرج در اين ماده الزامي مي‌باشد.

7. احداث پيش‌آمدگي (كنسول) روي گذر مطابق ضوابط طرح تفصيلي در شرايطي مجاز است كه حجم آن به پاكت حجمي اضافه شود. تراكم ناشي از پيش‌آمدگي مطابق ضوابط طرح تفصيلي كه توسط طراح در پاكت حجمي اعمال نمي‌گردد قابل جا به جايي در محدوده قانوني ملك مي‌باشد.

8. هر نوع پيش‌آمدگي در حجم بنا صرفاً در پاكت حجمي قطعه مجاز است و فقط در صورتي كه سايبان پنجره‌ها بر اساس محاسبات فني نقاب سايه طراحي گردد و ارتفاع پايين‌ترين بخش سايبان تحتاني از كف گذر بيشتر از (3.5) متر باشد، پيش‌آمدگي سايبان پنجره مازاد بر پاكت حجمي بلامانع است، مشروط بر آن كه سطح تمام‌شده روي سايبان با كف طبقه فوقاني و پايين‌ترين نقطه آن با كف همان طبقه، حداقل (20) سانتي‌متر فاصله داشته باشد و از لحاظ فناوري اجرا و نوع مصالح مورد استفاده به گونه‌اي باشد كه در هر زمان قابليت جمع‌آوري بدون آسيب به سازه و بدنه نما را داشته باشد.

9. تمامي الزامات دسترسي به ساختمان شامل پلكان ورودي پياده و تجهيزات دسترسي معلول و شيب راهه پاركينگ صرفاً در محدوده ملكي قطعه قابل تأمين هستند ولي در صورتي كه داراي سقف ثابت با مصالح بنايي نباشند، مشمول محاسبه تراكم و ضريب سطح اشغال نمي‌شوند.

10. در صوت پيش‌بيني حياط جلويي، استفاده از ديوار صلب براي تعيين محدوده آن با ارتفاع بيش از (80) سانتيمتر يا اختصاص حياط جلويي به پاركينگ خودرو ممنوع است.

11. در ايجاد عقب‌نشيني يا حياط جلويي در بدنه مجاور گذر قطعه مسكوني، حفظ تداوم خط ساختمان بناهاي همجوار در بدنه گذر، از طريق همباد بودن دو بنا در محل همجواري و پرهيز از ايجاد بدنه‌هاي جانبي در ساختمان‌هاي همسايه الزامي است.

12. تمامي سطوح ايجادشده در پوسته بيروني بنا ناشي از ايجاد تخلخل در پاكت حجمي، بايد سازگار با مصالح و طرح نما، نماسازي شوند. نماي مشرف به حياط پشتي (نماي رو به همسايه) نيز مشمول اين بند مي‌گردد.

13. چنانچه ملكي مجاورِ فضاي سبز همگاني باشد، ايجاد عقب‌نشيني در بدنه مشرف به فضاي سبز نيز مانند بدنه‌هاي مشرف به حياط‌هاي جلويي و پشتي مجاز است.

14. حداكثر ارتفاع مجاز پاكت حجمي با رعايت مباحث مقررات ملي ساختمان و هماهنگي خط آسمان و دستورالعمل معاونت شهرسازي در خصوص حداكثر ارتفاع مجاز طبقات ساختمان‌هاي تماماً مسكوني غيربلندمرتبه موضوع نامه شماره 80/1076010 مورخ 1401/02/07 و مشروط بر رعايت ضوابط ارتفاعي آتش‌نشاني تعيين مي‌گردد. ()

15. مسدود نمودن فضاهاي باز و نيم‌باز واقع در پوسته بيروني بنا كه مطابق با بند (6) مشمول تراكم ساختماني و سطح اشغال طبقه نبوده‌اند يا مطابق بند (8) جزئي از حياط جلويي هستند به هر صورت مطلقاً ممنوع است و هرگونه انسداد با درخواست قلع توسط شهرداري منطقه به كميسيون ماده صد ارسال گردد.

ماده چهارم (4):
رويه‌هاي كنترلي و اجرايي ضوابط پاكت حجمي به شرح ذيل مي‌باشند:

1. در نقشه نماهاي بر گذرهاي ساختمان مسكوني، علاوه بر ترسيمات سه‌بعدي مونتاژشده در عكس واقعي همجواري‌ها، ارائه نقشه نماي پلاك‌هاي همجوار به صورت ترسيم فني و هم‌مقياس با نقشه نماي ساختمان و پلان پوسته ساختمان در تراز هر طبقه همراه با پلان پوسته بناهاي مجاور در همان تراز، براي كنترل خط ساختمان و سازگاري با همجواري‌ها وفق مصوبه «طراحي، پايش و اجراء نماهاي شهر تهران» ابلاغي به شماره 160/2929/26511 مورخ 1400/12/28 در فرآيند كنترل نقشه الزامي است.

2. در تمامي بناهاي شمول پهنه سكونت، محل استقرار دستگاه‌ها و تجهيزات اصلي سرمايشي و گرمايشي با رعايت عدم رؤيت‌پذيري از عرصه همگاني در همه نقشه‌هاي معماري اعم از پلان‌ها و نماها و مقاطع بايد مشخص شده باشد و دفترچه محاسبات مكانيكي نشانگر كفايت ظرفيت سرمايشي و گرمايشي دستگاه‌هاي پيش‌بيني شده و فضاهاي تخصيص‌يافته به تأسيسات مذكور ارائه گردد.

3. براي جلوگيري از فرسايش و كثيفي نما در محل پيش‌آمدگي‌ها و عقب‌نشيني‌هاي پاكت حجمي و چگونگي اتصال مصالح به سطوح معكوس (زير سطوح) الزامي است كه به پيوست نقشه‌‍‌هاي معماري، جزئيات مربوط به آب‌چكان‌ها و باران‌گيرهاي مورد نياز ارائه شده و در تهيه پيوست مبحث نوزده و محاسبه سطوح در تماس با فضاي كنترل‌شده و نشده دقت كافي مبذول گردد.

4. شهرداري‌ تهران مي‌بايست موارد تخلف از تأمين (40) درصد فضاي باز قطعه، موضوع بند‌هاي 1 و 2 اين ماده و ضريب سطح اشغال در طبقات را از طريق ارسال فرم تخلف و درخواست حكم قلع به كميسيون‌ ماده صد (100) منعكس نمايد و پس از اجراي حكم صادره مجاز به صدور پايان‌كار مي‌باشد.

5. چك ليست مربوط به ارزيابي كيفي طراحي پاكت حجمي بنا، جهت افزودن به مدارك شناسنامه فني و ملكي حداكثر ظرف مدت 3 ماه پس از لازم‌الاجرا شدن اين مصوبه توسط شهرداري تهران (معاونت شهرسازي و معماري) تهيه و مطابق قوانين و مقررات فرادست به وزارت راه و شهرسازي ارائه گردد. بديهي است كه استفاده از امكانات پيش‌بيني شده در اين طرح در چك ليست مزبور داراي امتياز ويژه خواهد بود.

6. شهرداري تهران مكلف است با همكاري سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران، ضمن اطلاع‌رساني مفاد اين دستورالعمل به ذينفعان و بهره‌برداران، آموزش‌هاي لازم را به كاركنان شهرداري و مهندسان طراح و ناظر ساختماني ارائه نمايد.

ماده پنجم (5):
شهرداري تهران موظف است اين مصوبه را به مدت يكسال اجرايي نموده و نسبت به پايش ضوابط موضوع اين مصوبه به شرح ذيل اقدام نمايد.

1. مرحله اول: نتايج كمي و محتوايي و رويه‌اي اجراي طرح در دوره‌هاي زماني سه ماهه به صورت مشروح و مكتوب از سوي مناطق 22 گانه در اختيار معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران (اداره كل معماري و ساختمان) قرار گيرد. اين معاونت موظف است ضمن بررسي بازخوردها در مدت كمتر از يك ماه نسبت به برگزاري نشست مشترك ميان اركان ذيربط در مناطق اقدام نموده و نتايج آن را مستند و در اختيار شوراي اسلامي شهر تهران قرار دهد.

2. مرحله دوم: در راستاي ارتقاء كيفي معماري و پاكت حجمي مصوب و با هدف جمع‌بندي اقدامات و تدوين راهكارهاي ظرفيت‌سازي به منظور اعمال آن در طرح‌هاي فرادست آتي (بازنگري طرح‌هاي جامع و تفصيلي) مي‌بايست نسبت به تهيه گزارش كيفي از اجراي مصوبه و گونه‌بندي انواع استفاده از مفاد اين مصوبه اقدام نمايد.

3. مرحله سوم: شهرداري تهران (معاونت شهرسازي و معماري) موظف است پس از اجراي مصوبه در مناطق نسبت به پايش و بازنگري آن اقدام نموده و مواردي كه نيازمند به تصميم‌گيري مي‌باشد احصاء و جهت تصويب به شوراي شهر تهران و كميسيون ماده (5) شهر تهران ارائه نمايد.